Đất nền là loại hình bất động sản phổ biến, luôn được giới đầu tư săn đón

Hiểu Về Đất Dự Án – Mua Đất Dự Án Có An Toàn Không?

Mua đất dự án có an toàn hay không? Đầu tư vào loại đất này thì có những cơ hội và rủi ro nào? Đây là thắc mắc chung của hầu hết những người mới bước vào lĩnh vực bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn có được câu trả lời một cách đầy đủ và chi tiết nhất! 

1. Tìm hiểu các loại hình đất nền 

1.1. Khái niệm đất nền 

Phân khúc đất nền là một trong các phân khúc luôn hot trong của thị trường bất động sản. Đây là kênh đầu tư hấp dẫn, lợi nhuận cao nhưng ẩn chứa đầy rẫy rủi ro. 

Theo khái niệm của thị trường: đất nền là những mảnh đất hay khu đất còn thô sơ. Chưa có bất cứ sự can thiệp tác động của máy móc hoặc con người. 

Đây là loại đất nằm trong phần quy hoạch của địa phương, của chủ đầu tư đang trong giai đoạn xin cấp phép. Chưa xây dựng và vẫn ở nguyên hiện trạng ban đầu.

Đất nền là loại hình bất động sản phổ biến, luôn được giới đầu tư săn đón
Đất nền là loại hình bất động sản phổ biến, luôn được giới đầu tư săn đón

1.2. Có bao nhiêu loại đất nền? 

Có 3 loại đất nền phổ biến hiện nay. Đó là các loại: đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất liền kề. 

Về đất nền dự án, đất nền dự án là gì? Đây là loại đất nền nằm trong một dự án tổng thể được quy hoạch. Nó là những lô đất còn trống, chưa đi vào kế hoạch xây dựng và chỉ mới hiện hữu trên giấy tờ. Nằm trong dự án của địa phương hay của chủ đầu tư dự án. 

Đất nền dự án phải đạt các tiêu chí như: nằm trong vị trí thuận lợi, có dân cư hiện hữu, có pháp lý và được phê duyệt. Loại đất này dùng để xây dựng thành khu chung cư, khu công nghiệp, du lịch sinh thái hay trung tâm thương mại. 

Mua đất dự án có an toàn không? - đất dự án thường nằm trong khu quy hoạch
Mua đất dự án có an toàn không? – đất dự án thường nằm trong khu quy hoạch

Đất thổ cư: còn có tên là đất ở, đất phi nông nghiệp (không có mục đích làm nông nghiệp). Hiểu đơn giản là đất ở bình thường, được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ đất nền thổ cư có quyền xây nhà, các công trình công cộng. 

Đất liền kề: là khu đất tiếp nối liền nhau theo kết cấu nhất định. Có diện tích gần bằng nhau, nằm trên cùng một khu vực. Loại đất này thường là ao hồ, vườn nằm sát với đất ở, đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.  

1.3. Sự khác biệt giữa đất nền dự án và các loại đất khác 

Về mặt pháp lý 

Đất nền dự án có tính pháp lý rõ ràng hơn so với 2 loại đất còn lại. Nguyên nhân là bởi các cơ quan nhà nước, cơ quan chức năng luôn kiểm soát chặt chẽ. Tránh trường hợp kinh doanh mua bán đất khi chưa được cho phép. 

Với đất thổ cư lại chứa nhiều rủi ro. Không có giấy chứng nhận sở hữu đất, nhiều giao dịch chỉ thực hiện bằng hợp đồng viết tay. Vì vậy nên có khá nhiều loại đất thổ cư không sổ có giá thành rẻ hơn so với thị trường. 

Đất liền kề cũng có pháp lý rõ ràng khi nằm trong quy hoạch theo từng lô, từng khu vực cụ thể. 

Về mục đích sử dụng 

Đất nền dự án đáp ứng nhu cầu phát triển bất động sản của thị trường, của chủ đầu tư xây dựng và người mua an cư. 

Đất thổ cư phục vụ cho người mua đất để ở. Còn đất liền kề thì được đầu tư theo hướng hiện đại hóa: trung tâm thương mại, công viên, trường học,…

2. Tìm hiểu đặc điểm của đất dự án trước khi biết mua đất dự án có an toàn không? 

2.1. Chi tiết về pháp lý của đất dự án: 

Về pháp lý, đất nền dự án có những yếu tố sau đây: 

  • Về pháp nhân: Doanh nghiệp (chủ đầu tư) thực hiện dự án, phân lô dự án 
  • Thời gian ra sổ: Từ 1-2 năm dự kiến theo tình hình triển khai 
  • Đất quy hoạch theo tỷ lệ 1/5000 thì sau này không thể tách lô thêm được.

Bên cạnh đó, đất nền có pháp lý minh bạch sẽ có những loại giấy tờ, hồ sơ sau: 

  • Chủ đầu tư dự án được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
  • Văn bản chứng minh khu đất đã được bàn giao từ cơ quan thẩm quyền 
  • Hồ sơ phê duyệt, chấp nhận của UBND quận, huyện 
  • Hồ sơ chứng minh đã giải tỏa đền bù với khu đất (trong trường hợp phải đền bù)
  • Văn bản thỏa thuận nơi quy hoạch dự án 
Mua đất dự án có an toàn không? - Đất dự án thường theo kế hoạch xây dựng
Mua đất dự án có an toàn không? – Đất dự án thường theo kế hoạch xây dựng

2.2. Khi nào thì đất nền trong dự án đủ điều kiện mở bán? 

Để một sản phẩm bất động sản như đất nền dự án đủ điều kiện mở bán. Luật pháp đã quy định, chủ đầu tư hay doanh nghiệp phải tạo lập công trình nhà ở trên khu vực đất nền. Cụ thể như sau: 

  • Dự án xây dựng công trình mới, nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở 
  • Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn 
  • Khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp có diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở 
  • Xây dựng công trình có mục đích vừa để ở, vừa để kinh doanh. 

Điều kiện mở bán đất dự án là gì?

Việc tạo lập công trình trên khu đất phải phù hợp với nhu cầu và điều kiện của mỗi địa phương. 

Chủ đầu tư phải thực hiện nhiều bước trong quy trình xin quỹ đất: hồ sơ pháp lý, chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, xin phép xây dựng.,….v.v 

Chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh để đầu tư vào dự án. Đối với sản phẩm đất nền thông thường, đủ điều kiện mở bán khi: 

  • Có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng theo tiến độ dự án 
  • Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước 

Đối với dự án phát triển đô thị, chỉ được mở bán khi UBND tỉnh ban hành quyết định về khu vực thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng. Sau khi có văn bản chấp thuận của Bộ Xây Dựng. 

Do đó, đây cũng là điều mà người mua đất nền dự án cần lưu ý trước khi mua. 

Mua đất dự án có an toàn không? Cần tìm hiểu kỹ pháp lý trước khi mua
Mua đất dự án có an toàn không? Cần tìm hiểu kỹ pháp lý trước khi mua

3. Mua đất dự án có an toàn không? Những thuận lợi và rủi ro bạn cần biết 

3.1. Về mặt thuận lợi 

Là kênh giữ tiền tốt 

Đa số người đầu tư sẽ chọn ngân hàng, trữ vàng,… làm tài sản tích lũy. Và đất nền, hay đất dự án cũng là tài sản tích trữ được nhiều người ưa chuộng. 

Đất dự án là kênh đầu tư sinh lợi hiệu quả 

Thị trường giao dịch đất nền dự án luôn sôi động nhộn nhịp. Tỷ suất sinh lời của đất nền thường cao hơn các loại hình bđs khác như căn hộ, chung cư, nhà phố,… 

Chủ đầu tư sẽ triển khai dự án theo nhiều giai đoạn. Khi khách mua sớm thì sẽ có được giá tốt, khả năng sinh lời cao. 

Hình thức đầu tư đa dạng: 

Người mua có thể đầu tư lướt sóng hoặc lâu dài. Bắt đầu từ lúc mở bán cho đến khi dự án hoàn thiện, bàn giao sổ. 

Khả năng thanh khoản cao 

Vì các dự án luôn có vị trí đẹp, đắc địa nên tính thanh khoản, chuyển đổi thành tiền mặt rất cao. Góp phần tối ưu hóa dòng tiền cho nhà đầu tư. 

3.2. Về các rủi ro tiềm ẩn khi mua đất dự án 

Rủi ro từ giá rẻ

Những thông tin rao bán đất nền thanh lý giá rẻ thường được rao bán rất nhiều trên các kênh mua bán. Đây là những khu đất dự án “ma”, ở vùng hẻo lánh, đang dính tranh chấp nên giá cả thường rẻ hơn so với thị trường. Ngoài ra, người mua đất dự án chưa có sổ đỏ cũng được mua với giá thấp, nhưng pháp lý mập mờ. Do đó, bạn cần lưu ý để tránh rơi vào cái bẫy này. 

Rủi ro từ việc giao dịch qua bên thứ ba 

Khi sở hữu đất dự án, người mua không ký hợp đồng với chủ đầu tư mà lại ký kết với một bên thứ ba. Bên này có thể là công ty con của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối dự án. 

Theo quy định, các giao dịch đất đai không chính chủ là trái phép. Nếu hợp đồng không được ký trực tiếp với chủ đầu tư, đồng nghĩa với hợp đồng đó vô giá trị. Người mua có nguy cơ mất trắng tài sản nếu xảy ra trường hợp tranh chấp. 

Rủi ro trong giao dịch đất dự án là gì?

Một lô đất có thể bán cho nhiều người 

Có rất nhiều người đã lâm vào tình trạng oái oăm khi mua phải đất nền đã thuộc sở hữu của nhiều người mua khác. 

Đây không phải cái bẫy mới mẻ, nhưng vẫn có người bị dính vào. Chiêu trò của những kẻ lừa đảo là lợi dụng thời gian đợi từ lúc đặt cọc, đến khi công chứng sang tên. Lúc này, “cò” sẽ rao bán và nhận cọc của nhiều người khác.

Chủ đầu tư huy động vốn trái phép 

Đây là những trường hợp dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn tổ chức mở bán. Họ lấy số tiền đặt cọc từ khách hàng xong mới làm tiếp pháp lý. Nhưng khi bị cơ quan điều tra phát hiện, họ sẽ “mất tích”, gây ra rất nhiều hậu quả với những người xuống tiền. 

Thực tế trái với quảng cáo 

Nhiều người mua bị nhân viên sale hối thúc đặt cọc trước khi dẫn đi tham quan dự án. Khi đến nơi thì vị trí của khu đất cách rất xa so với lời giới thiệu ban đầu. Để chắc ăn, khách hàng nên kiểm tra thông tin trên google map trước thật kỹ, tuyệt đối không đặt cọc trước khi đi khảo sát thực tế. 

4. Mua đất nền dự án cần lưu ý điều gì? 

Sau khi đã tìm hiểu thật kỹ các thông tin về đất nền. Lúc này đây, bạn cần lưu ý những điểm sau nhằm tránh tiền mất tật mang: 

– Kiểm tra uy tín, năng lực của chủ đầu tư: Bạn có thể kiểm tra bằng cách lên google tìm kiếm thông tin về họ. Những chủ đầu tư uy tín sẽ xuất hiện trên nhiều trang báo chính thống, đã đầu tư xây dựng nhiều sản phẩm. 

– Hiểu rõ về quy trình thủ tục mua đất nền dự án: bao gồm các loại giấy tờ hồ sơ, hợp đồng mua bán mẫu theo quy định của pháp luật. 

– Không mua bán theo sổ chung: Hãy đảm bảo rằng bạn mua đất có sổ riêng. Nếu là sổ chung sẽ rất khó khăn khi tách sổ, chuyển nhượng. 

– Lựa chọn vị trí phù hợp: Hãy chọn vị trí gần khu cư dân hiện hữu, đầy đủ tiện ích. Nếu là dự án gần công trình giao thông đang xây dựng thì mức sinh lợi và tính thanh khoản sẽ rất cao. 

– Lựa chọn người môi giới uy tín: Đồng nghĩa với việc bạn tiết kiệm thời gian, công sức. Đặc biệt là đừng tin vào lời đường mật của những tay “cò” muốn trục lợi. Những gì dễ dàng ban đầu thường khó khăn về sau.

Lời kết về việc mua đất dự án có an toàn không? 

Qua bài viết này, chắc hẳn bạn đã hiểu hơn về việc mua đất dự án. Bất cứ một hình thức mua bán bất động sản nào cũng có 2 mặt, quan trọng là bạn phân biệt được và chọn lựa được những yếu tố có lợi cho bản thân. Chúc bạn thành công! 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *